Nakup nepremičnin: primerjava med Salvadorjem in Slovenijo

Nakup nepremičnin je ključen korak v življenju mnogih posameznikov, saj predstavlja
pomemben mejnik in investicijo za prihodnost. Vendar pa se lahko izbira lokacije za nakup
razlikuje glede na različne dejavnike, kot so cena, stanje trga nepremičnin, zakonodaja in
življenjski slog. Primerjali bomo dva različna konteksta – Salvador in Slovenijo – ter
raziskali, kaj lahko pričakujemo pri nakupu nepremičnin v vsaki od teh držav.

Cenovna primerjava

V Salvadorju so cene nepremičnin običajno nižje v primerjavi s cenami v Evropi. Kljub temu so
cene odvisne od lokacije, velikosti, starosti in stanja nepremičnine.

Slovenija ima stabilen trg nepremičnin, kjer so cene v zadnjih letih naraščale. Medtem ko so cene
v Ljubljani in večjih mestih višje, so v podeželskih območjih in manjših mestih pogosto nižje.

Zakonodaja in postopek nakupa

Postopek nakupa nepremičnin v Salvadorju lahko zahteva nekaj dodatnih korakov v primerjavi s
Slovenijo. Pomembno je razumeti lokalno zakonodajo in pravila glede lastništva nepremičnin ter
se seznaniti s postopki pri prenosu lastništva. Nakup nepremičnin v Sloveniji običajno poteka
prek notarja. Pomembno je razumeti zakonodajo in določila glede nakupa, lastništva in davkov
na nepremičnine.

Življenjski slog in okolje

Salvador ponuja čudovite plaže ob Tihem oceanu, gorske pokrajine in živahna mestna območja.
Okolje je toplejše skozi vse leto, kar lahko privlači tiste, ki iščejo sončne destinacije. Slovenija je
znana po svoji raznoliki naravi, zelenih gričih, alpskih vrhovih in kristalno čistem morju. Ponuja
bogato kulturno dediščino, zgodovinske znamenitosti in možnosti za aktivnosti na prostem.

Medtem ko lahko Salvador privlači tiste, ki iščejo sončne destinacije in nižje cene, je Slovenija
privlačna zaradi svoje naravne lepote, stabilnega trga nepremičnin in bogate kulturne dediščine.
Pri nakupu nepremičnin je ključno upoštevati svoje osebne potrebe, cilje in finančne zmožnosti
ter se posvetovati s strokovnjaki, ki vam lahko pomagajo pri odločitvi glede najboljše možnosti
za vas.

Nepremičninski trg v Salvadorju doživlja znatno rast in razvoj

Stranke v Salvadorju se vedno bolj zanimajo za nakup nepremičnin, tako za stanovanjske kot
poslovne namene. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah poganjajo dejavniki, kot so
rast prebivalstva, urbanizacija in želja po lastništvu stanovanja. Poleg tega narašča zanimanje za
poslovne nepremičnine, saj se podjetja želijo razširiti in vzpostaviti prisotnost v državi.

Trendi na trgu

Eden ključnih trendov na nepremičninskem trgu v Salvadorju je gradnja novih stanovanj. Ti
dogodki ponujajo vrsto stanovanjskih možnosti, od cenovno dostopnih stanovanj za družine z
nizkimi dohodki do luksuznih nepremičnin za posameznike z visokimi dohodki. Ta trend
spodbujajo prizadevanja vlade za spodbujanje cenovno dostopnih stanovanj in razpoložljivosti
možnosti financiranja za kupce stanovanj. Drug trend na trgu je vse večje povpraševanje po
mešanih projektih. Ti dogodki združujejo stanovanjske, poslovne in rekreacijske prostore na eni
lokaciji ter ponujajo udobje in živahno vzdušje skupnosti. Mešana raba je še posebej priljubljena
v mestnih območjih, kjer je veliko povpraševanje po stanovanjskih in poslovnih prostorih.

Lokalne posebne okoliščine

Ena od posebnih okoliščin na trgu nepremičnin v Salvadorju je prisotnost nakazil. Številni
Salvadorci, ki živijo v tujini, pošiljajo denar nazaj svojim družinam v državo, pomemben del teh
nakazil pa je vložen v nepremičnine. Ta priliv sredstev prispeva k rasti nepremičninskega trga in
ponuja priložnosti tako razvijalcem kot investitorjem. Druga posebna okoliščina je
osredotočenost vlade na razvoj infrastrukture. Država vlaga v izboljšanje cest, komunalne in

druge infrastrukture, kar pozitivno vpliva na trg nepremičnin. Izboljšana infrastruktura privablja
podjetja in prebivalce na določena območja, kar vodi do povečanega povpraševanja po
nepremičninah na teh lokacijah.

Osnovni makroekonomski dejavniki

Več makroekonomskih dejavnikov prispeva k razvoju nepremičninskega trga v Salvadorju.
Stabilna gospodarska rast v državi in kar nizka stopnja inflacije ustvarjata ugodno okolje za
naložbe v nepremičnine, predvsem pa se v tujino vrača vedno več salvadorcev, ki so v preteklosti
zbežali iz države. Posledično obrestne mere niso več nizke in tudi dostopnost do financiranja
posameznikom več ne olajšuje nakupa nepremičnin. Vlada si prizadeva za privabljanje
neposrednih tujih naložb (NTI), kar še dodatno vpliva na nepremičninski trg. Tuje vlagatelje
privlačijo podjetjem prijazna politika države, stabilno gospodarstvo in strateška lokacija. Ta
dotok NTI prispeva k razvoju poslovnih nepremičnin in spodbuja gospodarsko rast. Skratka, trg
nepremičnin v Salvadorju doživlja rast in razvoj, ki ga poganjajo želje strank glede stanovanjskih
in poslovnih nepremičnin. Gradnja novih stanovanjskih objektov in povpraševanje po mešanih
objektih sta ključna trenda na trgu. K rasti trga prispevajo tudi posebne okoliščine, kot so
nakazila in razvoj državne infrastrukture. Osnovni makroekonomski dejavniki, vključno s
stabilno gospodarsko rastjo in nizkimi obrestnimi merami, dodatno podpirajo razvoj
nepremičninskega trga v Salvadorju.

Kako kupiti nepremičnino v Salvadorju

Kupci so lahko prestrašeni, ko se prvič lotijo ideje o nakupu hiše ali zemljišča v Salvadorju.
Postopek je zelo enostaven tako za domačine kot tujce. Za nakup nepremičnine v Salvadorju
vlada potrebuje samo dva dokumenta: prvi je osebni dokument s fotografijo, kot je potni list,
drugi pa je salvadorska kartica NIT (davčna identifikacijska številka). Postopek nakupa
nepremičnine v Salvadorju je poenostavljen v primerjavi s številnimi drugimi državami Srednje
Amerike.

Kartica NIT

Kartico NIT je enostavno dobiti in s tema dvema dokumentoma lahko v Salvadorju kupite
karkoli. To vključuje premoženje, avto ali podjetje. Kako pridobite svoj NIT? Enostavno se
morate dogovoriti za sestanek in se odpeljati v San Salvador v nakupovalno središče Las
Cascadas, kjer se nahaja vladni urad za izvedbo postopka. Cena je pod 2,00 USD, vse kar
potrebujete, je kopija potnega lista.

Za tujce ni omejitev

Za tujce pri nakupu mestnih zemljišč ni nobenih omejitev. Tujci se morajo zavedati, da je treba
biti previden glede lastniških pravic. Vsa lastnina je registrirana v Instituto Libertad y Progreso,
registru v državni lasti, ki jasno identificira lastnika nepremičnine. Kot tujec pa skoraj ne moreš
dobiti financiranja v Salvadorju, kar pomeni, da je nakup nepremičnin možen le brez kreditov.

Ponudba za nakup in kupoprodajna pogodba

Ko najdete nepremičnino, ki jo želite kupiti, se ustvari ponudba za nakup. Odvetnik pomaga
kupcu skozi postopek skrbnega pregleda. Notar sestavi in overi kupoprodajno pogodbo. Nato
olajšajo plačilo pristojbine za registracijo (Derechos de Registro por Venta de Inmuebles, znane
tudi kot Alcabala), ki znaša 0,63 % cene nepremičnine. Dodatne 3 % nad presežkom 28.571,43
USD je treba plačati tudi kot davek na prenos nepremičnin (Impuesto de Transferencia de Bienes
Raices). Nato se listina predloži matičnemu uradu in nazadnje občini.

Celoten postopek registracije nepremičnine je lahko zaključen v približno 22 do 37 dneh.

Najemnina na mesec v Salvadorju

Stanovanje (1 spalnica) v centru mesta 937,50 $
Stanovanje (1 spalnica) izven centra 735,71 $
Stanovanje (3 spalnice) v središču mesta 1350,00 $
Stanovanje (3 spalnice) izven centra 1.162,50 $

Primer 1: stanovanje v Torre Premier v San Benitu

• 240 m2
• 3 sobe,
• kuhinja s štedilnikom, pečico, pomivalnim strojem in mikrovalovno pečico,
• 3 spalnice, 2 z vgradno garderobo in 1 z garderobo, vsaka s svojo kopalnico,
• skupna kopalnica,
• dnevna soba,
• jedilnica,
• odprta kuhinja,
• terasa,
• bazen, igrišče,
• vrt

Cena: 640.000,00 $

Primer 2: Rezidenca v Los Sueños, La Libertad

Prodajna cena: 650.000,00 USD

• Rezidenca je bila zasnovana v sodobnem in minimalističnem slogu, z velikimi prostori in vhodi z naravno svetlobo, je približno 20 minut od morja ter 5-10 minut od Santa Tecla in Nuevo Cuscatlán.
• 335 m2, površina zemljišča: 609,23 m2

Drugo nadstropje:

• preddverje,
• pisarna,
• kopalnica,
• glavna spalnica z veliko garderobno omaro, kopalnico z jacuzzijem in panoramskim razgledom,
• 2 manjši spalnici z omaro in kopalnico

Prvo nadstropje:

• družinska soba s teraso,
• jedilnica,
• velika kuhinja z zajtrkovalnim otokom in shrambami,
• terasa,
• zunanji vrt,
• celoten servisni prostor,
• zunanje skladišče,
• spalnica za goste s kopalnico.

Pritličje:

• kino soba v kleti s kopalnico,
• klet

Parkirišče:

• Parkirišče za 3 vozila v zaprtem prostoru in 3 vozila pred nepremičnino.

Nakup stanovanja v Salvadorju

Cena na kvadratni meter za nakup stanovanja v centru mesta 1.751,33 $
Cena na kvadratni meter za nakup stanovanja izven centra 1.250,40 $

Kot zanimivost v Sloveniji…

Konec leta 2023 je Statistični urad Republike Slovenije objavil: ”V letošnjem 3. četrtletju so se
cene poslovnih nepremičnin krepko zvišale, in sicer za 7,2 %. Podražile so se tako pisarne kot
tudi trgovski in storitveni lokali. S tem se nadaljuje triletno obdobje nenehne rasti cen. Število
prodaj ostaja majhno.” 

29. 12. 2023 so v poročilu dodali: ”V primerjavi s četrtletjem prej so bile cene poslovnih
nepremičnin, tj. lokalov in pisarn skupaj, v 3. četrtletju višje za 7,2 %. K skupnemu dvigu cen je
že drugo četrtletje zapored odločilno prispevala krepka podražitev trgovskih in storitvenih
lokalov (za 10,9 %), podražile pa so se tudi pisarne (za 3,4 %).” 

Zapisali so še, da se kljub četrtletnim nihanjem cen nadaljuje trend postopne rasti cen poslovnih
nepremičnin, ki traja že tri leta. ”Rast cen trgovskih in storitvenih lokalov je doslej zaostajala za
rastjo cen pisarn, s podražitvami v zadnjih dveh četrtletjih pa se je zaostanek precej zmanjšal.
Cene pisarn so bile v opazovanem četrtletju za 47,8 % višje kot leta 2015, cene trgovskih in
storitvenih lokalov pa za 35,5 %.”

Poročali so, da je bilo četrtletno število prodanih poslovnih nepremičnin (181) najmanjše v
zadnjih treh letih, skupna vrednost vseh prodanih nepremičnin pa je bila celo nekoliko višja od
vrednosti iz predhodnih četrtletij. ”Cene poslovnih nepremičnin so se na letni ravni dvignile še
dvanajsto zaporedno četrtletje (za 9,3 %), predvsem zaradi rasti cen trgovskih in storitvenih
lokalov (podražili so se za 16,2 %), medtem ko so bile cene pisarn višje za 6,0 %.”

September 2023: prodaja stanovanjskih nepremičnin upada, cene še naprej rastejo v
Sloveniji

SURS je 22. 9. 2023 poročal, da so bile stanovanjske nepremičnine na četrtletni ravni dražje za
1,9 %, na letni pa za 7,4 %. ”Število prodaj rabljenih stanovanj upada, najizraziteje (za petino)
se je na četrtletni ravni znižalo v Ljubljani.”

V poročilu so zapisali: ”Nove stanovanjske nepremičnine (stanovanja in družinske hiše skupaj)
so se na četrtletni ravni po pocenitvi v prejšnjem četrtletju (za 8,4 %) ponovno podražile, in sicer
skupno za 3,0 %. K zvišanju so največ prispevale cene novih stanovanj (rast za 4,7 %), medtem
ko so se cene novih družinskih hiš znižale (za 2,0 %).”

Dodali so, da so se cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin (tj. stanovanj in hiš skupaj) so se na
četrtletni ravni zvišale za 1,8 %, cene rabljenih stanovanj pa so zrasle za 2,3 %, cene rabljenih
družinskih hiš pa za 1,1 %. ”Rabljena stanovanja so se v tej primerjavi najizraziteje podražila v
Ljubljani in preostali Sloveniji (pri obeh za 2,8 %), medtem ko so se v Mariboru pocenila (za 1,9
%).”

Poročali so še: ”Letna rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila 7,4-odstotna. Najizraziteje so
se zvišale cene rabljenih družinskih hiš (za 11,2 %); sledile so cene rabljenih stanovanj (za 6,1
%) in novih družinskih hiš (za 0,3 %). Cene novih stanovanj pa so se znižale (za 0,2 %).”

Dne, 22. 9. 2023, so objavili na spletni strani: ”Skupna vrednost vseh v 2. četrtletju prodanih
stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji je bila 338,0 milijona EUR. To je bilo približno enako kot
v četrtletju prej (336,8 milijona EUR) in približno za tretjino vrednosti prodaj manj kot v istem
četrtletju lani (480,3 milijona EUR).” Ugotovili so, da je bilo skupno prodanih 2.421
stanovanjskih nepremičnin oz. za 5 odstotkov manj kot v četrtletju prej in za tretjino manj kot 2. četrtletju prejšnjega leta (3.488).

”Število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin je bilo v zadnjem letu in pol najnižje.
Prodanih je bilo 2.386 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, skupna vrednost prodaj pa je bila
330,1 milijona EUR,” so navedli in pripisali, da je bilo novih stanovanjskih nepremičnin
prodanih 35, njihova skupna vrednost je znašala približno 7,9 milijona EUR.

Primerjava cen: Salvador/Slovenija

V Salvadorju so cene manjših hiš in stanovanj razmeroma dostopne, še posebej v manjših mestih
ali na obrobju večjih mest, kot je San Salvador. Na primer, za manjše stanovanje v srednjem
cenovnem razredu v mestu San Salvador lahko pričakujete ceno okoli 50.000 do 80.000 USD,
medtem ko bi za podobno veliko stanovanje v prestižnem predelu ali ob obali lahko plačali več
kot 100.000 USD. Vendar pa so cene večjih hiš in stanovanj v ekskluzivnih območjih, kot so
obmorska letovišča ali prestižni predeli mest, bistveno višje. Na primer, za razkošno vilo ob obali
ali v prestižnem predelu San Salvadorja lahko pričakujete cene od 300.000 USD navzgor,
odvisno od lokacije, velikosti in dodatnih funkcij.

V Sloveniji so cene nepremičnin višje v primerjavi s cenami v Salvadorju, še posebej v
prestolnici Ljubljani in njeni bližnji okolici. Za manjše stanovanje v srednjem cenovnem razredu
v Ljubljani lahko pričakujete od 180.000,00 EUR naprej, medtem ko bi za podobno veliko
stanovanje v manjšem mestu ali na podeželju lahko plačali okoli 100.000 EUR. Cene večjih hiš
in stanovanj so odvisne od lokacije, velikosti in dodatnih funkcij. Na primer, za prostorno
družinsko hišo v Ljubljani ali ob obali lahko pričakujete cene od 350.000 EUR navzgor, medtem
ko bi za podobno hišo na podeželju lahko plačali okoli 180.000 do 250.000 EUR, odvisno od
stanja nepremičnine in dodatnih funkcij, kot so vrtovi, bazeni ali garaže.

Dragi bralci 2many4granny, ali ste že razmišljali o nakupu nepremičnine ali morda že stopili na
to pot? Morda vas zanima lastništvo kot dolgoročna naložba ali pa ste bolj naklonjeni najemu, ki
ponuja večjo prilagodljivost in manj finančnega tveganja? Kako gledate na možnost spontanega
nakupa nepremičnine v tujini? Bi se podali v to pustolovščino brez oklevanja ali raje skrbno
premislili in načrtovali? Delite svoje misli, izkušnje ali morebitne načrte glede nepremičninskega

vlaganja v komentarjih spodaj. Vaši vpogledi lahko pomagajo drugim in tudi nam pri
razumevanju različnih pristopov k lastništvu nepremičnin in pri odločitvah, ki so lahko ključne
za finančno prihodnost.

Za 2many4granny pripravila Nikolina Koljanin.

Viri:
https://www.statista.com/outlook/fmo/real-estate/el-salvador#analyst-opinion
https://www.internationalsurfproperties.com/2021/03/how-to-buy-property-in-el-salvador/
https://www.numbeo.com/property-investment/in/San-Salvador
https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/11554
https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/11368